Гайд по аренде в Дубае

Занимаюсь в последнее время арендой в Дубае и сталкиваюсь с рядом заблуждений и непониманий у людей, поэтому считаю необходимым создание подобного гайда. Тема обширная, поэтому затрону только часть вопросов. По остальным можете уточнять в комментариях или в ЛС.

Посуточная аренда

1. В Дубае вы можете снимать жильё посуточно. Оплата производится вперёд за оговоренное количество дней. Это может быть отель, отельные апартаменты или просто апартаменты от владельца.
2. Отели и отельные апартаменты можно искать на Booking, Agoda, Hotels, AirBNB и других подобных сайтах. Процедура оформления стандартная: выбор срока проживания, типа номера, бронирование.
3. Для бронирования вам понадобится международная карта с возможностью интернет-платежей. Даже если деньги не снимут, карта должна пройти проверку валидности
4. Стоимость посуточной аренды в Дубае, как и любой другой, сильно варьируется в зависимости от района, типа здания, качества мебели, вида из окна и т.д.
5. Будьте внимательны к описанию сдаваемого объекта. Если цена привлекательно низкая, это может быть не отдельная комната / номер в гостинице, а банальное койко-место в хостеле, коих много в Дубае
6. При бронировании отеля обращайте внимание на такие параметры, как туристический налог (с каждого человека за каждый день пребывания, зависит от типа гостиницы) и депозит. Депозит берут дорогие отели на случай если вы что-то у них испортите в номере, суммы обычно в тысячах дирхам.

Примерные цены:
• койко-место - от 100 до 300 дирхам в сутки
• комната в квартире - от 300 до 700 дирхам в сутки
• отельный номер - от 300 до 1200 дирхам в сутки
• студия - от 400 до 1000 дирхам в сутки
• однокомнатная квартира - от 600 до 1500 дирхам в сутки
• двух- или трёхкомнатная квартира - от 900 до 2000 дирхам в сутки
• таунхаус или вилла с 3 спальнями и больше - от 1500 дирхам и до бесконечности

Краткосрочная аренда

1. Аренда на срок менее 1 года в Дубае считается краткосрочной. Оплата производится помесячно или за весь оговоренный период сразу при въезде (тогда можно получить какую-нибудь скидку)
2. В стоимость аренды обычно входит электричество, вода, газ и интернет. Клининг и другое обслуживание идёт за отдельную плату, если требуется.
3. Арендодателем может быть как частное лицо, так и управляющая компания. В любом случае заключается договор, где прописаны все условия. Возможно досрочное расторжение или продление договора по согласованию сторон
4. Задержка оплаты даже на один день может привести к расторжению договора в одностороннем порядке, но этот вопрос регулируется переговорами.
5. Искать краткосрочную аренду можно на основных сайтах по недвижимости в Дубае - Bayut / Propertyfinder / Dubizzle, обязательно указывая в настройках Short Term (Monthly) rent, но количество предложений очень ограниченное. Есть огромный ряд агентств Holiday Homes, занимающихся сдачей в краткосрочную аренду, и отдельные частные брокеры, специализирующиеся на этом.

6. При подписании договора краткосрочной аренды вы помимо оплаты первого месяца также вносите депозит (размер депозита не фиксирован, каждый владелец указывает свою сумму, но это обычно от 20% до 50% месячной ставки) и комиссию агента, если вы нашли этот вариант через агента или через УК.
Примерные цены:
• комната в квартире - 4000-6000 дирхам в месяц
• студия - 6000-8000 дирхам в месяц
• однокомнатная квартира - 8000-12000 дирхам в месяц
• двухкомнатная квартира - 10000-14000 дирхам в месяц
• таунхаус/вилла - от 12000 дирхам в месяц и до бесконечности

Долгосрочная аренда

1. Контракт на долгосрочную аренду заключается на 1 год с возможностью автоматического продления каждый год пока не надоест.
2. ВАЖНО! Для заключения годового контракта у вас должен быть на руках Emirates ID (резидентская виза в ОАЭ) и чековая книжка одного из банков ОАЭ. Не имея их на руках можете даже не начинать искать долгосрочную аренду!
3. При заключении годового контракта вы оговариваете стоимость аренды за весь год и количество платежей (чеков) в течение года. 1 чек - вы платите сразу всю сумму за год вперёд (в этом случае возможна оплата наличными, чековая книжка не требуется), 2 чека - раз в полгода, 4 чека - раз в квартал (самый распространённый вариант), 6 чеков - раз в два месяца, 12 чеков - раз в месяц (практически не бывает). Все чеки предоставляются сразу на год вперёд, каждый на свою дату. Арендодатель депонирует чеки при наступлении этой даты и с вашего счёта списывается указанная сумма. Если средств на счету недостаточно, вы получаете крупный штраф и предупреждение от банка.

4. Также при подписании контракта оплачивается депозит (для квартир без мебели обычно 5% от годовой аренды, для меблированных - 10%, но могут быть и расхождения) и комиссия агента, который предложил вам выбранный вариант. Сделки без агента проходят крайне редко, поэтому будьте готовы платить комиссию тоже. Размер комиссии индивидуален, но обычно в пределах 10% годовой аренды.
5. Зачастую квартиры на долгосрочную аренду сдаются без мебели. В квартире будет сантехника, кухня, обычно есть плита и вытяжка, иногда - холодильник и стиральная машина. Остальное вам необходимо приобрести самостоятельно или перевезти с прошлого места проживания.
6. После подписания контракта арендатор должен оформить электронную версию договора EJARI в одном из офисов AMER (аналог МФЦ), где ему нужно будет предоставить свои документы, договор аренды и копию паспорта арендодателя. Все договора долгосрочной аренды подлежат обязательному оформлению Ejari. Стоимость Ejari - 230 дирхам. Оплата производится картой или наличными в терминале Amer.
7. Получив номер Ejari, арендатор может подключать коммунальные сети DEWA (Dubai Electricity & Water Authority) и интернет. Для DEWA нужно снова посетить Amer, можно совместить это с Ejari. Для подключения нужно указать свои контактные данные, номер Ejari и внести депозит 2130 дирхам. Счета за услуги будут поступать на указанную электронную почту в конце месяца.
Интернет подключают сотни агентств по Дубаю. Вы можете оставить заявку в офисе одного из операторов (Du / Etisalat) или на сайте. Но с большой долей вероятности посредники найдут вас сами, едва вы подпишете контракт на аренду. Выбирайте внимательно, не бросайтесь на первое предложение. Они очень разные по цене, несмотря на то, что операторы одни и те же. Сейчас есть выгодное предложение от Virgin Mobile, который использует сети DU, но имеет свою тарифную сетку.
8. Принимая квартиру, внимательно осмотрите все помещения и мебель, если она есть, зафиксируйте на фото/видео все недочёты и сообщите представителю арендодателя. Если этого не сделать, то в конце срока аренды их могут повесить на вас и списать депозит на устранение.
9. Если в течение аренды вышла из строя техника или произошла иная неприятность в квартире, то её устранение лежит на арендаторе если сумма ущерба менее 500 дирхам (платится арендатором или удерживается из депозита). При сумме повреждений более 500 дирхам ответственность лежит на владельце квартиры.
10. О желании расторгнуть или продлить договор вы должны сообщить владельцу квартиры за три месяца до его завершения. Если вы этого не сделаете, то он автоматически продлевается на тех же условиях.
11. Арендодатель вправе поднять вам арендную плату, но не чаще чем раз в год, при обновлении контракта, и на сумму, не превышающую рентный индекс Rera для выбранного района и типа недвижимости. Если повышение слишком большое, вы можете его оспорить.
12. Арендодатель может расторгнуть с вами договор только в случае нарушений вами его условий: нарушение плана платежей, нецелевое использование квартиры, угрозы безопасности соседей и нарушение общественного порядка. В этом случае вас выселяют, а сумма за уже оплаченный период не возвращается. Но если вы не нарушаете условия договора, владелец обязан уведомить вас о расторжении контракта ЗА ГОД, то есть при очередном его продлении. У вас будет целый год для поиска нового жилья. При этом причины для расторжения контракта должны быть достаточно вескими: владелец планирует жить в квартире сам, планирует делать капитальный ремонт или хочет продать её.
Примерные цены:
Купить отдельно комнату в Дубае НЕЛЬЗЯ!
• Студия - от 40тыс. до 100тыс. дирхам в год
• Однокомнатная квартира - от 60тыс. до 150тыс. дирхам в год
• Двухкомнатная квартира - от 80тыс. до 250тыс. дирхам в год
• Трёхкомнатная квартира или таунхаус - от 100тыс. до 300тыс. дирхам в год
• Вилла 4 спальни и более - от 200тыс. дирхам в год.

Аренда коммерческих помещений

1. Коммерческие помещения в Дубае делятся на несколько типов: office, retail shop, industrial. Офисные помещения делятся на отдельные полноценные офисы и сервисные офисы в бизнес-центре. В первом случае у вас свой вход, свой ресепшен, своя кухня и закрытые кабинеты или опен-спейс, во втором вы снимаете комнатку в большом бизнес-центре с десятком таких же как вы арендаторов. Сервисный офис хорош тем, что за вас уже оплатили свет, воду и интернет, но общая цена аренды выше.
2. Для аренды коммерческого помещения у вас должно быть уже открыто юрлицо и получена лицензия. Лицензии бывают двух типов: Mainland и Freezone (например, Silicon Oasis, DMCC, JAFZA и т.д.). Вы не можете снять офис в мэйнлэнд если у вас лицензия фризон и наоборот! Будьте внимательны при выборе типа компании!
3. Отдельные офисы часто сдаются без отделки и почти всегда без мебели. В сервисных офисах за каждый шаг взимается дополнительная плата: клининг - платно, печать на общем принтере - платно, кофе - платно, переговорная - платно.

3. Ритейл может быть как на территории торгового центра, так и на первых этажах зданий с собственным входом. Также сдаётся без отделки и без разведённых по помещению коммуникаций. Оборудование перегородок, отделка и установка вывески требуют обязательного согласования с владельцем и регулирующим органом, и могут занимать до двух месяцев, поэтому в договоре аренды обычно учитывается некоторый бесплатный период на все согласования и ремонт.
4. В категорию Industrial входят складские и промышленные помещения в промзоне, которые также могут включать и офисную часть.
5. Стоимость коммерческих помещений обычно указывается в дирхамах за квадратный фут в год. Для ориентира можно взять ставку 100 дирхам за фут: офис площадью 1000 футов (около 90 м2) будет стоить 100тыс. дирхам в год. Это достаточно низкая стоимость, текущие расценки на офисы в деловых районах начинаются от 120-150 дирхам, в Даунтауне и Бизнес Бэй встречаются цены 250-300 дирхам за фут и выше. Цены ниже 100 дирхам за фут можно встретить в старых районах Дубая - Дейра, Бур Дубай, Карама, Барша в старых зданиях, требующих ремонта.
Стоимость ритейла выше, чем офисов, на 50%-100% и более.
Стоимость индастриала ниже чем офисов, но они обычно идут очень большой площади.
6. При аренде коммерческого помещения действует такая же система чеков, как и с жилой недвижимостью. У вас может быть 1, 2 или 4 чека в год. Чеки выдаются сразу на год вперёд и вы обязаны обеспечить наличие необходимых сумм на счету компании к указанным датам.
7. Помимо арендной платы вам требуется внести депозит (обычно 5%, но может быть и больше), оплатить комиссию агента (от 5% до 10%, но тоже бывают нюансы) и оплатить налог VAT (НДС) 5% от стоимости годовой аренды, так как это коммерческое помещение и вы с его помощью будете получать прибыль.
8. Дополнительно может потребоваться оплата подключения к сетям, депозит на кондиционер и чёрт знает ещё какие сборы, читайте внимательно договор с арендодателем, там фантазия безгранична...
Примерные цены:
• Офисные помещения бюджетного класса: 60-100 дирхам за кв.фут
• Офисы среднего класса: 100-150 дирхам за кв.фут
• Офисы A класса: 150-500 дирхам за кв.фут (в знаковых зданиях могут многократно превышать этот ценник)
• Сервисные офисы: от 1500 дирхам за фут
• Ритейл с отдельным входом: от 500 дирхам за фут
• Ритейл в торговом центре: от 1000 дирхам за фут
• Индастриал в промзоне: от 50 до 100 дирхам за фут

p.s. приведённые цены актуальны в декабре 2023 года и даны исключительно ориентировочно. Чтобы узнать более точные цены, обратитесь лично.